Al vender una vivienda hay dos impuestos principales: el IRPF, si ganas dinero con la venta, y la plusvalía municipal. Te explicamos cómo se calculan, cuándo no se pagan y cuánto supondrían en un caso real.
1. IRPF: la ganancia patrimonial
Pagas por lo que ganas, no por el precio de venta:
Ganancia = (precio de venta − gastos de la venta) − (precio de compra + gastos de la compra + mejoras)
- Gastos de la compra que suman: el impuesto que pagaste (ITP o IVA), notaría, Registro y gestoría.
- Mejoras: obras que aumentan el valor de la vivienda (reforma de cocina o baño, ventanas nuevas, instalar climatización). Las reparaciones y el mantenimiento no cuentan.
- Gastos de la venta que restan: honorarios de la inmobiliaria, plusvalía municipal, certificado energético y cancelación de la hipoteca.
La ganancia tributa en la base del ahorro, por tramos:
| Ganancia | Tipo |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19 % |
| De 6.000 a 50.000 € | 21 % |
| De 50.000 a 200.000 € | 23 % |
| De 200.000 a 300.000 € | 27 % |
| Más de 300.000 € | 30 % |
Se declara en la Renta del año en que firmas la escritura.
Cuándo no pagas IRPF
- Reinviertes en tu nueva vivienda habitual en los dos años anteriores o posteriores a la venta. Si reinviertes solo una parte, la exención es proporcional.
- Tienes 65 años o más y vendes tu vivienda habitual.
- Tienes 65 años o más y destinas lo obtenido (hasta 240.000 €) a una renta vitalicia en un plazo de seis meses.
2. Plusvalía municipal
Es un impuesto del ayuntamiento sobre el aumento de valor del suelo. Se paga en los 30 días hábiles siguientes a la escritura. Hay dos formas de calcularla (método objetivo y método real) y puedes elegir la que te resulte más barata. Si vendes por menos de lo que te costó, no se paga, aunque tienes que acreditarlo con las escrituras.
3. Si no resides en España
El comprador retiene un 3 % del precio y lo ingresa en Hacienda a cuenta de tu IRPF.
Ejemplo calculado
Compraste en 2012 por 120.000 €, con 10.000 € de impuestos y gastos. Vendes en 2026 por 200.000 €, con 8.300 € de gastos de venta (honorarios, plusvalía y certificado).
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Valor de compra (120.000 + 10.000) | 130.000 € |
| Valor de venta (200.000 − 8.300) | 191.700 € |
| Ganancia | 61.700 € |
| IRPF (6.000 × 19 % + 44.000 × 21 % + 11.700 × 23 %) | ≈ 13.070 € |
Este cálculo supone que no tienes otras rentas del ahorro ese año y que no aplicas ninguna exención. Si reinvirtieras todo en tu nueva vivienda habitual, no pagarías IRPF.
Haz números antes de poner precio
Saber lo que te quedará limpio cambia cómo planteas la venta. Cuando valoramos tu vivienda, te hacemos también esta cuenta. Y si vas a comprar después, te ayudamos a encajar las dos operaciones para aprovechar la exención por reinversión.
Información general actualizada a octubre de 2026. Para tu declaración, consulta con tu asesor fiscal.
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