Un piso para reformar puede ser la mejor forma de tener la casa que quieres en la zona que quieres, por menos dinero que una vivienda reformada. Pero solo es buena idea si sabes cuánto va a costar la obra antes de comprar. Esta guía te ayuda a hacer esa cuenta.
Cuándo merece la pena
Compensa cuando precio de compra + reforma + gastos queda por debajo de lo que costaría una vivienda similar ya reformada en esa zona. Y, además, tienes una casa hecha a tu medida: la cocina abierta que querías, un baño más, un salón amplio.
Qué revisar antes de comprar
- Estructura: grietas en paredes y techos, vigas, forjados. Si dudas, que la vea un técnico.
- Muros de carga: determinan qué tabiques se pueden tirar. Pide los planos si existen.
- Bajantes y cocina: mover un baño o la cocina lejos de las bajantes encarece mucho la obra.
- Instalaciones: electricidad y fontanería antiguas casi siempre hay que cambiarlas enteras.
- Ventanas: son de lo que más mejora el confort, pero en algunas comunidades hay normas sobre la fachada.
- Comunidad: horarios de obra, uso del ascensor, permisos para tocar elementos comunes.
Cuánto cuesta reformar (orientativo)
| Tipo de obra | Coste aproximado |
|---|---|
| Lavado de cara (pintura, suelos, puertas) | 150 – 300 €/m² |
| Reforma de cocina | 8.000 – 20.000 € |
| Reforma de baño | 5.000 – 10.000 € |
| Reforma integral | 500 – 900 €/m² |
Los precios varían mucho según calidades y estado de partida. Para decidir, lo que vale es un presupuesto de esa vivienda concreta, no una media.
Permisos e impuestos de la obra
- Licencia o declaración responsable en el ayuntamiento. Para obras interiores suele bastar una declaración responsable; si se toca estructura o fachada, hace falta un proyecto técnico.
- ICIO: impuesto municipal sobre la obra, normalmente entre el 2 % y el 4 % del presupuesto, según el ayuntamiento.
- IVA reducido del 10 % en obras de renovación de una vivienda de un particular, si la vivienda tiene más de dos años y los materiales que aporta la empresa no superan el 40 % del presupuesto.
Cómo financiarlo
Algunos bancos ofrecen hipotecas de compra más reforma, que tasan la vivienda por su valor una vez reformada. Otra opción es un préstamo personal para la obra, normalmente con un interés más alto. Llévale al banco un presupuesto detallado: facilita mucho la aprobación.
El error más común: comprar primero y presupuestar después. Si la obra sale el doble de lo previsto, la buena compra deja de serlo.
Comprar y reformar con el mismo equipo
Somos inmobiliaria y también hacemos reformas. Por eso podemos visitar contigo la vivienda, decirte con honestidad qué se puede hacer y darte un presupuesto antes de que firmes las arras. Partimos de tu ilusión («quiero un salón amplio», «necesito una habitación más») y buscamos la forma de lograrlo sin obra innecesaria.
¿Has visto un piso para reformar?
Lo visitamos contigo y te decimos cuánto costaría dejarlo a tu gusto antes de que decidas.
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