El contrato de arras es el compromiso que se firma entre el «nos la quedamos» y la escritura en notaría. El comprador entrega una cantidad como señal y las dos partes se obligan a cerrar la compraventa en un plazo. Es un documento corto, pero decide qué pasa si algo se tuerce.
Los tres tipos de arras
Penitenciales (las más habituales)
Permiten echarse atrás pagando una penalización:
- Si desiste el comprador, pierde la señal.
- Si desiste el vendedor, devuelve el doble de lo recibido.
Deben indicarse de forma expresa, con referencia al artículo 1454 del Código Civil.
Confirmatorias
Son un pago a cuenta del precio. Si una parte incumple, la otra puede exigir que se firme la venta o anular el contrato y reclamar daños y perjuicios.
Penales
Fijan una penalización por incumplir, pero no liberan de la obligación de comprar o vender.
Importante: si el contrato no deja claro qué tipo de arras son, los tribunales suelen considerarlas confirmatorias. Que quede siempre por escrito.
Cuánto se entrega y qué plazo se da
Lo habitual es entregar un 10 % del precio y fijar un plazo de 2 a 3 meses hasta la firma en notaría, tiempo suficiente para tramitar la hipoteca. Las dos cosas se pueden pactar.
Qué debe incluir el contrato
- Datos de todas las partes. Si la vivienda es de un matrimonio en gananciales, firman los dos.
- La vivienda: dirección, referencia catastral y datos del Registro.
- Precio total, cantidad entregada como arras y forma de pago del resto.
- Tipo de arras, con el artículo del Código Civil.
- Fecha límite para firmar la escritura y notaría elegida.
- Que la vivienda se entrega libre de cargas, y quién cancela la hipoteca pendiente si la hay.
- Reparto de gastos, incluido el IBI del año.
- Qué se queda en la casa: muebles, electrodomésticos, plaza de garaje, trastero.
Si necesitas hipoteca, protégete
Con arras penitenciales, si el banco te deniega el préstamo y no llegas a la fecha, pierdes la señal. Se puede pactar una cláusula que condicione la compra a la concesión de la hipoteca y te devuelva el dinero si no te la dan. Pídela siempre que vayas a financiar.
Antes de firmar
- Pide la nota simple del Registro y comprueba que quien firma es el propietario.
- Revisa que no hay deudas con la comunidad ni derramas pendientes.
- Paga la señal por transferencia, nunca en efectivo.
Arras justas para las dos partes
En cada operación redactamos el contrato de arras pensando en el comprador y en el vendedor, no solo en cerrar la venta. Si tienes un contrato delante y no lo ves claro, enséñanoslo.
¿Tienes dudas con unas arras?
Te explicamos qué estás firmando y qué te conviene pactar, sin compromiso.
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